Vuokratuoton laskeminen

Minulta kysytään usein, miten vuokratuotto kuuluisi laskea. Kysymys on hyvä ja sijoittajalle ratkaisevan tärkeä. Kun olet ostamassa vuokra-asuntoa, laskemalla vuokratuoton kaikista vaihtoehtoisista asunnoista samalla tavalla, voit vertailla mikä niistä tarjoaa sinulle parhaan tuoton.

Tässä vuokratuoton laskukaava, ole hyvä:

(vuokra – hoitovastike) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero + remonttivara) * 100 = vuokratuotto-%

Laskukaavassa vuokra on vuokralaisen sinulle maksama kuukausivuokra ilman vesimaksua ja muita mahdollisia erillisveloituksia (laajakaista, pesutupa ym.). Hoitovastike pitää sisällään hoitovastikkeen ja mahdollisen tontin vuokran, rahoitusvastiketta ei pidä sisällyttää tähän.

Velaton hinta on asunnon myyntihinta + mahdollinen velkaosuus. Varainsiirtovero on asunto-osakkeissa 2% velattomasta hinnasta. Remonttivarassa huomioidaan asunnon mahdollinen pintaremontti sekä taloyhtiöön kohdistuva korjausvelka. Korjausvelkaa ei kerrota missään, vaan sinun on arvioitava se itse.

Korjausvelkaan on hyvä huomioida taloyhtiöön seuraavien kymmenen vuoden aikana tehtävien remonttien kustannukset. Uudessa tai lähes uudessa yhtiössä tällaisia ei lähtökohtaisesti ole lainkaan. Sen sijaan esimerkiksi 70-luvulla rakennetussa kerrostalossa on varmasti korjauksia edessä. Joonas Orava ja Olli Turunen ovat esittäneet arvioita erilaisten remonttien neliökustannuksista kirjassaan Osta, vuokraa, vaurastu. Suosittelen lämpimästi kirjan hankkimista  kirjahyllyysi ja herrojen Osta, vuokraa, vaurastu -blogiin tutustumista.

Lasketaan vielä esimerkin vuoksi marraskuussa esitellyn Savion yksiön vuokratuotto:

  • (640,00 – 124,91) = 515,09
  • 515,09 * 12 = 6.181,08
  • 119.600 + 2.392 + 0 = 121.992
  • 6.181,08 / 121.992 = 0,0507
  • 0,0507 * 100 = 5,07%

Savion yksiötä koskevassa esimerkkilaskelmassa vuokratuotto on siis 5,07%.

Toivottavasti tästä kirjoituksesta on sinulle hyötyä.

t: Aleksi

P.S. Kannattaa tehdä muutama laskuharjoitus, jotta sijoitusasunnon vuokratuoton laskeminen iskostuu takaraivoosi ja osaat seuraavalla kerralla laskea tuoton suoraan ilman googletusta.