Kassavirta kannattaa laskea

Kirjoitin edellisessä postauksessa julkisessa markkinassa myynnissä olevasta viiden prosentin vuokratuoton tarjoavasta yksiöstä Keravan Saviolla. Prosentit eivät kuitenkaan kelpaa maksuvälineeksi kaupan kassalla, joten tuottoprosentin lisäksi sijoittajan on katsottava euroja.

Velkavipua käytettäessä voi käydä niin, että asunnosta saatava vuokra ei riitä kattamaan vastiketta, korkoa ja lyhennystä sekä veroja. Tällöin osa lainan lyhennyksestä ja veroista on maksettava palkkatuloista tai säästöistä. Yhden tai muutaman asunnon kanssa yhtälö voi vielä toimia, mutta raja tulee ennen pitkää vastaan asuntojen määrän kasvaessa. Ideaalitilanteessa kassavirta on kaikkien erin jälkeen tietenkin positiivinen.

Kaikki asunnot eivät ole hyviä sijoitusasuntoja, vaikka myynti-ilmoituksessa niin sanottaisiin.

Avataan siis seuraavaksi sijoittajan kuukausittainen kassavirta samaisesta Keravan yksiöstä, jossa lähtökohta näyttää tältä:

  • Velaton hinta 119.600 euroa (myyntihinta 46.183 euroa + velkaosuus 73.417 euroa) + varainsiirtovero 2%, 2.392 euroa eli yhteensä 121.992 euroa (omaa rahaa on siis 40% ja velkaa 60%)
  • Hoitovastike 81,20 euroa/kk
  • Tontin vuokravastike 43,71 euroa/kk
  • Rahoitusvastike 77,56 euroa/kk
  • vuokra (oma arvioni) 640 euroa/kk

Kassavirta ennen veroja on 437 euroa/kk (vuokra – hoitovastike – tonttivuokra – rahoitusvastike). 30% pääomaveroasteella verot ovat 131 euroa/kk, jolloin käteen jäävä nettokassavirta on 306 euroa/kk. Tämä on siis tilanne, kun lainasta maksetaan vain korot. Tilanne muuttuu ratkaisevasti, kun lyhennykset alkavat.

Yksityiskohtaiset lainaehdot eivät ole tiedossani, mutta oletetaan että lyhennysten alkaessa laina maksetaan pois 20 vuoden aikana tasalyhennyksin. Tällöin kuukausittaiseksi lainanlyhennykseksi tulee 306 euroa (73.417 / 20 vuotta / 12 kuukautta).

Olettaen, että laina tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, lyhennyksen jälkeen kassavirraksi ennen veroja jää 131 euroa/kk. 30% vero tästä on 39 euroa/kk ja nettokassavirta on näin ollen 92 euroa/kk.

Tässä on hyvä huomata, että asunnosta kuukausittain saatavan 92 euron lisäksi lainan lyhennys kasvattaa sijoittajan varallisuutta, vaikkei toki olekaan heti käytettävissä elämiseen. Lyhennysten alettua käteen jää vähemmän rahaa kuin aiemmin, mutta varallisuus karttuu nopeammin. Selityksenä tälle on verojen pieneminen, kun myös lyhennykset saadaan vähentää verotuksessa. Aihe on sen verran mielenkiintoinen, että se ansaitsee oman blogikirjoituksensa.

Kevyen kassavirta-analyysin pohjalta kohde vaikuttaa lukujen valossa varsin hyvältä sijoitukselta. Tätä kirjoittaessani asunto näyttää myös menneen kaupaksi. Jos myyntihinta rahoitetaan omien säästöjen lisäksi osittain pankkilainalla, numerot tietysti muuttuvat ja laskelmat täytyy tehdä uudelleen.